고려시멘트 부지 2600세대 주거복합공간개발이 최상책
고려시멘트 부지 2600세대 주거복합공간개발이 최상책
  • 백형모 기자
  • 승인 2023.04.10 11:10
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5일 ‘고려시멘트 부지 개발모델 기본구상’ 용역 최종 보고회

1공장주변 10만평 우선 대상...개발시기는 빨라야 4~5년 뒤

고려, “개발 의지 확실하다." 장성군 "상생하자” 의기투합

 

고려시멘트 부지가 2600여 세대가 입주하는 주거중심의 상업시설, 지원시설, 공공시설이 함께 들어서는 복합형 단지로 개발될 전망이다.

개발대상 구역은 고려시멘트 1공장 주변 32만㎡로 약 10만평이다. 장성농협 주유소 뒤편의 2공장은 자체 제조와 유통기능을 위해 존치하고, 건동광산은 차후 2단계 개발지로 분류되며, 황룡면 월평리 일원은 지구단위 계획 수립 이후 정비하는 유보지역으로 남게 된다.

장성군은 5일 오전 군청 2층 상황실에서 군과 고려시멘트, 전문가 주민대표 등이 참석한 가운데 ‘장성 고려시멘트 부지 개발모델 기본구상 및 타당성 조사 용역’ 최종 보고회를 열고 앞으로 개발 방향을 설정했다.

장성군과 고려시멘트는 이 용역이 2019년부터 4년간 심혈을 기울여 수립한 구상이니만큼 최상의 계획안으로 받아들이기로 하고 특수목적법인(SPC)과 자산관리회사(AMC)를 설립하여 본격 착수에 들어갈 전망이다. 이 과정은 토지소유자인 고려시멘트 측의 의지와 장성군의 협력이 절대적으로 보인다. 착수 시기는 아직 협의되지 않았다.

이 용역 수행기관인 평화엔지니어링이 주관한 용역보고회에는 김한종 장성군수를 비롯한 장성군 주무부서 실과장, 고재진 군의장을 비롯한 군의원, 고려시멘트 측에서 홍기범.박을성 부사장, 전문가 집단으로 조용준(조선대), 김항집(광주대) 교수, 장성읍 삼가1동‧황룡면 월평4리 주민대표 등이 참석해 기대감을 부풀게 했다.

5일 열린 고려시멘트 개발 용역 보고회
5일 열린 고려시멘트 개발 용역 보고회

 

보고회를 마친 김한종 군수는 “장성군이 미래로 가는 새로운 출발점이다. 변화를 바라는 장성군민의 염원과 혁신을 바라는 고려시멘트의 의지를 모아 ‘상생의 길’을 함께 가겠다. 모든 협조를 당부한다”고 말했다.

㈜고려시멘트 홍기범 부사장은 “고려시멘트의 부지개발 의지는 분명하다. 장성군의 적극적인 협조를 부탁한다”고 덧붙였다.

어떤 개발모델인가?

이번 용역연구진은 광주 위성도시라는 특수성과 장성지역 상황, 최근 개발 방식 추이 등을 감안한 여러 개발모델 유형을 검토했다. 주거형 모델을 포함, 산업형, 상업유통형, 관광휴양형, 복합형 등이 검토 대상이었으나 그 가운데 복합형이 최적의 모델로 제시됐다.

복합형이란 주거시설(단독+공동주택+주상복합)을 중심으로 상업시설(근린생활시설), 도시지원시설(아파트형 공장+업무시설), 복합시설(주거상업지원기능), 공공시설(도로, 공원, 공공청사 등)을 복합적으로 개발하는 방식을 말한다.

복합형 개발 계획에 의하면 고려시멘트 일대 계획세대는 2,614세대, 계획인구는 6,535명(세대당 2.5인 기준)이며 개략사업비 1,273억, 용지수입비 1,466억, 개략수지 193억으로 수익률은 115.1%로 계산됐다.

다른 개발모델에 비해 수익률이 월등히 높아 고려시멘트 측으로서도 이 안을 따를 수밖에 없을 것으로 보인다.

 

개발은 언제 시작될 것인가?

고려시멘트 측은 공장 이전은 필연이라고 보고 대불산단에 부지를 매입, 공장 이전을 추진하고 있다. 하지만 총 매장량 1억2천만톤으로, 연간 100만톤을 생산하는 상장 주식회사 고려가 당장 채광을 포기하고 부지개발에 나서기는 어려울 것으로 보인다. 채굴권 존속 기간은 2026년까지이만 장성군은 더 이상 채광을 허가하지 않을 것이라고 밝힌 바 있다.

이를 감안할 경우, 짧으면 5년, 길면 10년 이내에 고려시멘트 부지 이전이 마무리 될 것으로 보인다. 부지개발 사업은 아무리 빨라도 이 시점 이후에 가능하다는 추측이다.

어떤 방식으로 추진되는가?

고려시멘트 부지는 장성군에 위치하고 있지만 상장 주식회사의 사유지다.

때문에 소유주인 고려시멘트와 인허가권을 가진 장성군이 얼마나 공감대를 갖고 협력하느냐에 따라 시간적 단축과 성공여부를 장담할 수 있다. 두 기관이 MOU를 체결하고 개발용역보고서 최종안이 나오기까지 4년이 걸린 것만 봐도 알 수 있다.

다행히 이번 최종 보고회에 참석한 고려시멘트 대표자들이 보고서에 깊이 공감한 만큼 속도를 낼 수 있을 것으로 보인다.

장성군과 고려시멘트는 합의절차에 따라 특수목적법인(SPC)를 설립하고 자산관리회사(AMC)를 두어, 토지매입과 출자 금융업무, 용역계약 업무 등을 총괄하게 된다.

그 뒤 건설과정에 따라 사업 인·허가를 장성군이 맡게 되고 자금관리 시무수탁회사, 신탁업무위탁 신탁회사가 설립돼 분양 임대절차를 맡게 된다.

행정절차 이행에 소요되는 기간은 사업제안단계 5개월, 구역지정 및 개발계획수립단계 12개월, 시행자 지정 및 실시계획단계 12개월 등 개발계획에만 2년 6개월이 예상된다.

건설 전문가들은 계획 착수 이후 건설 마무리와 분양 등이 완료되기 까지는 약 10년이 걸릴 것으로 전망하고 있다.

게발 후 조감도

개발에 따른 기대효과는?

고려시멘트 공장부지의 개발은 반세기 동안 지역경제 동반자로서 장성 지역민들의 애증을 나눠온 만큼 정서적으로나 경제적으로 엄청난 변화를 가져다줄 것으로 보인다.

장성의 관문에 위치한 공장이라는 시선에서 아늑한 주거공간으로 변화하면서 일단은 도시의 탈바꿈이 일어난 것으로 기대된다. 게다가 2600여 세대, 6500여 명의 입주민과 수백여 명의 상업인구가 꿈틀거리는 소형 신도시가 형성될 것으로 보인다. 지금까지 광주 첨단으로 빠져나간 상업·유흥인구가 장성에 머물게 되는 동기가 될 수도 있다.

용역회사 보고에 따르면, 고려시멘트 부지개발 총 사업비를 1273억 원으로 계산할 경우 단기적 경제적 효과는 생산유발효과 2546억, 부가가치유발효과 1048억, 고용유발효과 1108억원으로 예상했다.

개발 후유증, 문제점은 없는가?

장성의 관문에 위치해 지역 발전의 최대 걸림돌이었던 고려시멘트의 주거지로의 변화는 기존 읍내 권역과 상생이냐 마찰이냐의 문제에 봉착할 수 있다.

인구 1만3천여 명의 읍내 구도심과 새로 조성될 6천5백여 명의 신도심이 독자적 영역과 특색이 있을 것이기 때문이다. 장성읍을 관통하는 중앙로 상가를 중심으로 한 상권 이동이나 구도심과 괴리감이 돌출될 수 있어 면밀한 대책이 뒤따라야 한다.

또다른 문제는 인구 감소와 생활방식에 따른 변화다. 현재의 인구감소 추세로 보아 50년 뒤에 140만 광주 인구가 90만 명으로 줄어든다. 장성 인구도 절반으로 감소할 수 있다. 가정은 핵가족화 또는 1인 가구 시대로 흘러간다.

이런 미래 추세에서 광주 근교인 장성에 어떤 스타일의 거주 공간이 적격인지 더 고민이 필요하다.

이번 보고회에 참석한 조용준 교수(전 광주도시공사 사장)는 “새로운 시대감각에 맞춘 장성형 주거공간을 만들어 이곳을 찾게 만드는 특별한 메리트를 줄 수 있어야 성공한다”고 진단했다.

최고의 관광 상품으로 전망되는 지하 45km에 이르는 14층 높이의 지그재그 광산갱도 개발 등이 병행되지 않으면 평범한 주거공간이 될 수밖에 없다는 지적이다. 장성군이 지혜를 모아 지하갱도를 매입하거나 활용하는 돌파구를 찾아야 한다.


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